来源：国民经略/​凯风君

70年产权如何续期，终于有答案了。酝酿多年的《民法典》即将正式亮相，其中，第三百五十九条提出：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

这意味着，广受关注的70年产权续期问题，终于一锤定音。

其一，住宅土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心被收回。

众所周知，我国城市土地为国家所有，居民只有使用权而无所有权。业主对房屋本身享有无限期产权，但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权。

虽说建筑设计寿命多数只有50年，很多房子可能三四年就已严重老化，撑不到70年产权的大限，似乎产权续期问题无关紧要。

事实上，房子虽然不断老化不断折价，但房屋之下的土地价值却是永存的。一旦土地使用权到期，能否“自动续期”，不仅关系产权本身的完整性，而且还会显著影响到未来的房价预期。

有恒产方有恒心，可见这一问题的重要性。

因此，这次《民法典》明确住宅土地使用权 “自动续期”，可谓一锤定音，这意味着民众对于70年产权问题的主要担忧，已经不复存在。

其二，70年土地使用权到期后，自动续期是否等于“免费续期”？

自动续期不是问题，问题是“自动续期”之时，到底是免费续期，还是要补缴土地出让金？

对此，民法典提出：

续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

是补缴还是减免，是全部免费还是部分减免，民法典无法事无巨细，只给出了大原则，具体落地执行将会交由其他法律处理。

这里的法律、行政法规，是有明确界定的。目前与产权续期相关的现法律规定主要有二：

一是《 物权法》：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

二是《 城市房地产管理法》：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

经批准 准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

显然，对于住宅用地，自动续期将是大原则，相关费用有望减免；而非住宅用地，有可能要补缴土地出让金。

这方面，并非无迹可寻。在此之前，有关人士就曾表示：

住宅70年产权续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。

种种迹象都表明，住宅产权续期，“减免”是关键，免费续期的可能性非常高，未来有望通过新的法律规定加以确认。

其三，住宅、公寓、商铺、写字楼、小产权之间的差异不只在价格。土地性质不同，未来待遇大相径庭。

到底如何续期，住宅用地和非住宅用地的待遇可谓大相径庭。根据法律，住宅用地可自动续期，而非住宅用地则依照法律规定处理，目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期，这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列。

所谓住宅用地，指的是居住用地，也即商品住宅之下的土地，使用权一般是70年。而非住宅用地，主要以商业用地、工业用地为主，使用权40年、50年不等。

商品住宅的用地性质为“居住用地”，而公寓、写字楼、商铺多数都是“商业用地”，小产权房更多是“集体土地”，这就是差别所在。

所以，不是什么房子都值得买，一定要注意识别房子背后的土地性质。

其四，技术法理障碍均不复存在，房地产税立法只剩时间问题。

70年产权问题一旦得以解决，影响房地产税的法理问题就不复存在。房屋所有权与土地使用权的分离，通过“自动续期”暂时得以解决，征收房地产税也就有了合理的基础。

正如《中央文件再提房地产税》一文所分析的，自此，不动产统一登记、70年产权续期、全国住房信息联网等技术前提均已具备，房地产税开征只剩时间问题。

前不久，中央权威文件提出：稳妥推进房地产税立法。这说明，房地产税一定会来，悬念只在于何时落地。不管是3年、5年甚至10年，房地产税都将是未来影响中国楼市的最大变量之一。